経営からの地域再生・都市再生（過去ログ版） 2012-05-25T14:23:53Z tag:blog.livedoor.jp,2010:drecom_kino3 drecom_kino3 livedoor Blog Copyright (c) 2012, drecom_kino3 地域商店街活性化法案とは (No.766) 2010-03-28T12:39:55Z 2009-01-21T23:00:10+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2009:drecom_kino3.3488531 ------- 現在の最新ブログは、こちらのアドレスで掲載しています。 http://blog.revitalization.jp/ ------- 本日読売新聞にて取り上げられていた「地域商店街活性化法案」ですが、これは今年度中小企業庁にて検討していたものです。 ■商店街再生に新手法　イベント、託児... 商店街活性化 現在の最新ブログは、こちらのアドレスで掲載しています。
http://blog.revitalization.jp/
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本日読売新聞にて取り上げられていた「地域商店街活性化法案」ですが、これは今年度中小企業庁にて検討していたものです。

■商店街再生に新手法　イベント、託児所に助成…経産省

商店街活性化分野に明るい方は分かるように、少し読売新聞は見出しを間違えています。新手法ではなく、従来から支援していたものをより強化するという言い方の方が正しいでしょう。

まず従来の共同設備への投資に関しては、既に体力のある(自己負担ができる)商店街が限られてきており、中活認定地区で戦略補助金などで十分に対応可能という判断と言えます。既に高度化事業などの活用例も減少の一途で、複数年の負債を行ってでも投資していく事業は全国一律でやる必要は薄くなってきた背景もあります。

さらに今回のイベント、託児所などへの支援は従来からもソフト事業として支援を行ってきています。託児所などに関しては、厚生労働省との連携事業なども数年前から行っており、中企庁が空き店舗対策補助を、厚生労働省が託児所事業支援を併せて行うものです。私もNPO法人フローレンスの初期段階に検討したものですが、店舗型の託児所の運営モデルの厳しさ、厚生労働省補助をもらうことで顧客から受け取れる額も制約が生まれることなどから結局は活用しなかったことがあります。

高齢者への宅配サービスも90年代からFAX宅配、その後はインターネット受発注や電話配送などに関して様々な補助事業が行われてきています。
防犯対策に関しても自警団はじめとして、安全安心まちづくり活動については全国各地で既に取り組みが行われてきています。電動スクーター貸し出しなどもタウンネビリティ事業で、とてつもない金額が投入されたケースも過去にあります。

ということで、読売が報じるような新手法ではなく、これらの従来ソフト事業への補助率をあげるというのが、今回の制度の軸と言えます。

土地の譲渡の税制控除に関しては、従来から言われてきたものの新たなインセンティヴです。とはいえ、これだけ市況が低迷している昨今ですので、どこまでの促進策になるかは分かりません。
ただし、不動産市場低迷で昨年から商店街に限らず土地取引への税制優遇は自民党を中心として検討されているのは聞いていましたので、そういった論調も追い風になったのかもしれません。

どちらにしても、商店街活性化事業においてこれらソフト事業の課題は独自継続できる「収益力」をつけることができていない点です。個人的には補助率が1/2から2/3にあがったことによって、事業実施のハードルは下がることは評価できるものの、それによって一定の事業性を確保し、さらには独自継続できるだけの収益力を生み出せるか。ここをどう打開するか、が重要なテーマであると思います。

イベントでも、防犯でも、独自商品開発でもそうですが、これまで補助金がついている間だけはできたが、その後は継続できない、というビジネスモデルそのものに問題を抱える事業が多くあるわけです。これらの補助率をあげても、結局は自己負担が軽減されるだけで終わってしまう可能性があります。

つまり新手法を求めるとすれば、「儲かる共同事業」をいかに作るか、それに先行投資することではないかなと思います。何より商店街の本来機能は、「まちづくり」をやることではありません。商店街におけるまちづくりは、戦略アプローチで言われる「補助的サービス」の増強に当たります。つまり商店街の商品である、店舗や不動産ビルなどはそのままに、それらに付随する周辺サービスで魅力をあげようという形です。
本来はこのような周辺サービスに力を入れる前に各店舗の経営力増強に繋がるような事業、もしくはやる気のない店舗からやる気のある店舗への新陳代謝を促進するが求められていると思っています。王道をいく商店街活性化事業、儲かる個店、儲かる活発な不動産を作り上げることが、商店街活性化では重要であると思っています。が、なかなかそのあたりは明確に打ち出せないものです。

先日国交省が小売機能増強に対して個店支援を打ち出していますが、あのような既存店舗や既存不動産などの経営効率改善や投資に繋がる支援策を練っていく方策もあってよいように思います。
工業系中小企業政策であれば、新たな工作機械の導入などによって新規受注を狙うのと同じく、苦しい中も継続的に経営している飲食店の機材更新などで、新たな調理法を導入することで魅力アップや機械化による経営効率改善に繋がることが多くあります。熊本から始めている各種コスト契約効率の改善などの取り組みなども、確実に各店舗やビル経営にプラスの経済的インパクトを与えています。つまりこのように商店街の本業にヒットするような事業が重要であると思うのです。

これらはしっかりと補助なしでも、事業を通じて対価を得られるだけのメリットを生み出せる可能性があります。まちに必要な機能を果たすと共に、皆が金払ってでも使いたいと思えるサービスでなければならないわけです。ただなら使うけど、金払ってまでは使わない、しかし必要というものであるならば、補助金は永遠に出し続けて公共サービスとして責任をもって進める領域だと思います

一方でしっかりと商店街のビジネス支援も重要な領域であると思います。

今回読売が出しているのは、検討されてきた内容の一部に過ぎません。どうにか、これまでの商店街活性化とは異なり、王道の商店街への活性化事業促進を進めてもらえるようにして頂きたいなと思っています。 ]]> 寄付税制拡充により生まれる、市街地事業の自主財源の可能性 (No.634) 2010-02-27T04:34:10Z 2007-12-26T07:42:50+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488529 自民党、民主党などから税制改革に関する様々な提案が出ています。 その中、寄付金控除制度の拡充は一つのトレンドとなってきています。ふるさと納税のようなことも始まりますが、個人が直接的に寄付を行うことで、従来の行政がお金を集めて再分配という税金とは異なるルー... 商店街活性化
その中、寄付金控除制度の拡充は一つのトレンドとなってきています。ふるさと納税のようなことも始まりますが、個人が直接的に寄付を行うことで、従来の行政がお金を集めて再分配という税金とは異なるルートで公共事業が推進されるようになる市場規模も拡大することが予想されます。

■個人住民税、寄付金控除の対象拡大・政府方針
■寄付金税制を拡充、５千円超は税額控除に…政府・与党方針

この記事などによれば、大きく寄付税制が拡充される流れが生まれているようです。

寄付金税制が拡充されると、自らが必要であると思われる公共性の高い事業を推進する事業体に寄付をしていくことができます。特定非営利活動法人が日本で認められる前後から、米国などの寄付税制などを学んで導入しなければならないという意見はありましたが、ようやく日本のNPOも寄付金による収入を大きくのばせる可能性が出てきました。これまでは認定NPO法人に限定されるなどハードルが高すぎました。

さて、このように所得税を任意のNPOに寄付できるようになれば、日本においても中心市街地NPOを設立して、そこに寄付を中心市街地のステイクホルダーが行って自主財源で事業を推進してゆくことも可能になろうかと思います。
いくら衰退したとはいえ、何らかのカタチで所得税は支払っているわけで、それらの一部を中心市街地活性化のために寄付をすることは、中心市街地の関係者からすれば非常に合理的な仕組みかと思います。

また定期収入化が可能であり、合理性もある。これを機会に昨日書いたように商店街経営を見直して、しっかりとした組織が事業を推進する構造にできれば一番ベストです。

諸外国の市街地活性化事業でも寄付金を収入源としたり、税金の一部を定期収入化しているケースは一般的です。日本でも国や地方自治体に税金からの収入を求めるだけではなく、このように自主財源を税制改革などを睨んで構造的に作っていくことは有効です。

しかしあまりこのような動きに、商店街の方で気にされている方は非常に少ないです。中心市街地活性化事業として認定を受けることに躍起になりすぎてしまい、異なるアプローチなどへの関心が薄くなっているようにも感じます。

私は1年の1000億よりも100年続く1000万円の方が意味があると思っています。それは継続性がなければまちは変われない、また継続的にまちを見てくれる人(マネジャーなど)への安定性も保証できない、再開発はいずれは陳腐化する、まちの商業は継承されなければならない、などの考えです。だからこそ短期的な大規模投資に目を向けすぎるのではなく、中長期的な自主財源をいかに作れるか、をより真剣に取り組んでゆかなければ、中活法が完了した後にどうするのか。

このような税制改革は中心市街地が自ら資金を集めて、事業を推進する一つのアプローチとして活用可能なものだと思っています。 ]]> 商店街加入条例の今。-フリーライド問題とインセンティヴ問題- (No.633) 2010-02-27T04:34:09Z 2007-12-25T07:44:53+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488527 商店街加入条例は、手放しに良しであると言えるのだろうか。 東京・世田谷区（Ｈ．１６改正）での制定を皮切りにここ３年で全国的に増加している商店街加入条例。商店街組織への加入を求める条項を追加し、チェーンストアなどの加入を求めるものです。 以下の河北新報の社... 商店街活性化
東京・世田谷区（Ｈ．１６改正）での制定を皮切りにここ３年で全国的に増加している商店街加入条例。商店街組織への加入を求める条項を追加し、チェーンストアなどの加入を求めるものです。

以下の河北新報の社説でも書かれている内容は、決して東北地区だけに限らないもので全国的に一般的なものです。

■商店街加入条例／もうけ至上主義を超えて

商店街への加入促進条例の制定される背景には、商店街組織は決して商業主義的な側面だけでなく、社会的な側面があるという点に着目していることです。
街路灯・アーケード設置においては、建設費の一部は補助や優遇金利での融資が行われますが、自己負担分は商店街が負担しています。その場合に、一括して自己投資分を負担しきれないために、３代くらいにまたがった連帯保証を商店街振興組合理事などがとられる場合が一般的です。また定期的メンテナンスのために基金を積み立てるなどで継続的に費用がかかる事業です。カラー舗装事業なども同類で、公共事業などで道路で掘り返された際には商店街が負担して現状復帰を求めないと、アスファルトでの舗装に埋め帰られてしまうなどの苦しい環境があります。このあたりは、中心市街地の商業全体の公共的設備という見方が可能なところかもしれません。

その他の清掃・防犯活動は費用というよりは、各商店の工数がとれる労働力の側面ですね。（犯罪などが深刻な地域であれば、民間セキュリティ会社への委託などで予算がかかるところもあるかと思いますが、一般的には地元警察との安全安心まちづくり活動レベルで対応されているかと思います）
また、にぎわい創出のイベントは、一般的に各商店合同のマーケティング活動として見られるので少々性質は異なると思います。

ただこれら共通なのは、商店街に入っていても、入っていなくともこれらの事業の恩恵にはあずかれるということです。まじめに支払っている者が割を食ってしまう、ということですね。これがフリーライド問題かと思います。

そもそもフリーライド構造が拡大したのは、不動産所有者とテナント業が分離し始めた時期が重なっていると思います。
従来は、不動産を持ちながら自らの店を経営していた方々が、ビルに建て替えて不動産業を中心に営むようになった際に、新規テナントに商店街加入を促進するような努力をあまり初期には行わなかったことが上げられます。商店街への加入促進は商店街組織にはインセンティヴがあっても、不動産所有者には義理こそあっても義務もインセンティヴもありません。不動産業に転身したのをキッカケに商店街活動に参加しないことも多いです。

また厳しい経済環境下でテナントとして地元創業者ではなく、チェーンストア形式の店舗を多く誘致することとなり、彼らのビジネスモデルには商店街事業の負担金は元々入れられていません。そのため、当然ながら加入することは本社扱いなどになり、対応が不可能な場合が多いわけです。
彼らのロジックも分からないわけではありません。商店街事業は各商店街が任意に進めている内容で、その意志決定プロセスが不明瞭であることは否めません。このブログでも再三にわたって指摘していますが、商店街事業にはまともなアニュアルレポートも、事業月報もない場合が一般的です。そのような状況で、一般的な企業がコストとして定期的に支払いを行える（様々なステイクホルダーに説明が可能な）だけの根拠があるか、と言われると甚だ疑問になります。年間で会費と各種ファシリティー（アーケード等）の積立金を支払えば相当の額となり、ビジネスモデルにクリティカルに響いてきます。また彼らのビジネスサイトは、商店街の事業者たちのように子、孫という長期的なものではなく、短期・中期程度のサイト（時間軸での長さ）でしか考えられていません。このあたりにも商店街組織経営のインセンティヴとのミスマッチングが存在します。

先の社説では、「もうけ至上主義を超えて」という副題がありますが、個人的には賛同しかねます。
基本的に商店街の既存事業者も、特段不特定のまちの為だけに取り組んでいるわけではなく（スローガンはありますが）、自分たちの店、自分たちの不動産価値の維持のために取り組んでいます。そして中期的なサイトで投資をするには、彼らは自分たちの事業や資産を子や孫に引き継いでいこうと考えています。だからこそ、このような大規模投資をして孫までの連帯保証が理事につきまとうようなことでも推進することがあるのです。

また比較的商店街がずさんな管理体制でも、自分の店であればステイクホルダーもシンプルで自分次第で意志決定が可能なため、昔からのつきあいで支払いは続けられます。ただそれも最近では事業が傾き始めて滞る場合が多くあります。単にチェーンストア以外の地元資本の新規ビジネスも加入しても、そのリターンが不明瞭でしかも意志決定に参加できない（年功序列方式のヒエラルキー）ということで、参加しない場合も多く見られます。

もうけ主義は商店街の旧来からの店舗も、チェーンストアも、新規創業店も一緒です。ただこれら商店街に複雑に入り込む各事業者たちのインセンティヴ構造には違いがあるわけです。チェーンストアは数多くの投資家などからの圧力や投資回収サイトの短さなどがあり、新規創業店は既存事業者たちとの温度差とリターン、関与できる余地の少なさなどに不満を持っています。

商店街加入促進条例が、既存事業者の保身のために利用されるのではなく、より未来に向けて市街地が発展し、そこで事業を営む人々それぞれのインセンティヴになるような仕組みとしていくことが必要です。そのためには、先のようなフリーライド問題を抱えていることだけに目を向けるのではなく、「なぜ加入しないのか」という構造的な問題の根源を捉えて、それを解決しなければなりません。
そのためには商店街組織経営のあり方が問われているわけです。寄り合い組織的ではなく、また各個人事業者が組織的活動しないことを前提とするのではないあり方を定義づけるべきです。より商店街組織のステイクホルダーをよりカテゴリ別で区分して相互の投資・リターン・サイト、情報公開やガバナンスのあり方などをしっかりと考える必要があります。加入範囲の設定のロジックも必要で、単に先の大規模投資のリターンはメインストリートだけでなく、路地などの範囲にまで及んでいるはずで負担構造も検討する必要が本当は存在しています。

しかしながら実際現場レベルではこのような組織構造に既存の商店街を変革するのは非常に難しいものと思います。おそらくは既存の商店街組織ではこのような抜本的な変革は難しく、既存の商店街の理事クラスが既存の既得権構造をなげうって皆で新たな組織を立ち上げてマネジメント構造を実現できるか、ですね。。またもしかすると既存の商店街は発展的解消をして既得権を整理し直すのがベストです。

とはいえ、現状を見る限りはこれまでの方法のままフリーライドを規制するだけで、商店街経営そのものが抜本的に変わったことは見たことがありません。商店街加入促進条例も、チェーンストア・新規事業者に単に負担を強いるだけであれば、そのうちそのエリアさえ見放してしまうかもしれません。単に高コストだけのエリアであれば、より低コスト・高収益のエリアに移っていくだけです。
彼らは郊外ではなく中心市街地に出店してくれた新たな仲間のはずなのですから、より建設的な構造を提案することこそ必要ではないのか。それはしっかりとした経済構造の元に考えなくては成り立たないものであると私は考えます。 ]]> 書籍紹介-地域ブランド、改正まちづくり三法関連- (No.629) 2010-02-27T04:34:09Z 2007-12-18T07:27:18+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488525 最近ちょっと興味のある書籍に手を伸ばせていなかったのですが、何冊か読みましたので、その一部をご紹介します。 地域活性化書籍の最近のトレンドとしては、 ・地域ブランドに関するもの ・改正まちづくり三法に関するもの（コンパクトシティ論など） が多く発行されてい... 地域経営
地域活性化書籍の最近のトレンドとしては、

・地域ブランドに関するもの
・改正まちづくり三法に関するもの（コンパクトシティ論など）

が多く発行されていると思います。その中から３冊をご紹介。

■地ブランド
博報堂のチームが作成しただけあり、非常にデザインに力を入れた本になっています。そんなに分厚く、細かい記述などはあまりありません。一般的なブランド戦略をいくつかのエッセンスに簡潔にまとめて、ガイドブック的な感じの印象です。導入書としての位置づけでしょう。
ただしあまり細かなブランド戦略やケースを理解するには以下のケースブックの方が良いかと思います。

■地域ブランドへの取組み-26のケース―先進ブランドに学ぶ地域団体商標登録の進め方
こちらの本は題目通りに各地における地域ブランドの取り組みをベースにしながら、さらに地域ブランドの商標登録手続きに関しての実務的な内容についても取り上げられています。
ケーススタテディを知りたい、具体的な地域ブランド登録手続きを学びたいという、実務よりの興味の方はこちらの方が良いかと思います。

■中心市街地活性化の成功方程式
細野先生の従来からの情報と共に、改正まちづくり三法の問題と、中心市街地空洞化と都市間競争をマクロ的に分析している一冊です。成功方程式といえる結論は、まちづくりの中核組織の必要性、戦略の必要性、それを遂行しうる人材の必要性などが語られています。個人的には成功方程式というよりは、中心市街地衰退の因果関係と今後の行方をマクロ分析で示した上で、定性的な国内外のケースをもとに共通性を指摘。さらに現在のまちづくり三法の根本的な課題について述べられているといった印象です。

また追って読んだ本についてご紹介するようにします。 ]]> 駅ウエに医療施設-立地に甘んじないマーケティング- (No.628) 2010-02-27T04:34:09Z 2007-12-17T07:57:57+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488523 駅チカ/駅ナカへの商業施設開発は昨今活況を呈していますが、東急では大岡山駅に日本初の病院施設を建設しました。 ■東急病院・公式サイト 駅ウエに建設した珍しさもさることながら、駅ウエ立地を生かした内容が非常に興味深いです。 以下のプレスリリースにより詳しい内... 中心市街地活性化
■東急病院・公式サイト

駅ウエに建設した珍しさもさることながら、駅ウエ立地を生かした内容が非常に興味深いです。
以下のプレスリリースにより詳しい内容が記載されていますが、特に生活習慣病に関して今回の建設に当たり強化したとのことです。通勤している透析患者など向けへのサービスなどの拡充は、駅ウエの利便性と組み合わされて非常に歓迎されているようです。

■[PDF]2007年11月、大岡山駅に日本初の駅上病院が誕生します

診察時間も通勤・通学に合わせて設定するなど、非常に利用しやすい病院になっています。

市街地立地の病院でも、単に立地だけでなく、市街地のライフスタイルに沿った診察時間、強化すべき診断メニューなどを設定しているところは、さすが電鉄系病院ですね。

このようにハードを中心市街地に立地させるだけでなく、市街地に立地するからこそ狙うべきターゲットや営業時間、メニューにしっかりとしたマーケティングを持つことが必要だと思います。どうしても立地が良すぎるとそれだけに甘んじてしまい、その他の要素に無頓着になってしまう場合が多々あります。

コンパクトシティ化に向けてどれだけ郊外化された都市機能を移転できるかはいささか疑問もありますが、それを実行する場合は少なくともこのようなマーケティングをしっかりと実行する必要があります。

単に政策だから、単に中心市街地に集中化させればよいから、ということではなく、これからの時代に合わせた内容にしなければ誰からも支持されないことになります。東急病院のケースを見て、このあたりを考えさせられました。 ]]> 中活計画認定都市による合同サミットと中活ハンドブック発行 (No.626) 2010-02-27T04:34:08Z 2007-12-13T07:51:02+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488521 高松にて来年1月12日に中心市街地活性化基本計画認定地域の方々が集まり、サミットを開催されるとのことです。 現在定期借地権を利用した連鎖的再開発事業で脚光を浴びる高松ということで、全国から集まり視察見学を兼ねての開催かと思います。各自治体の組長さんたちも参加... 地域再生 現在定期借地権を利用した連鎖的再開発事業で脚光を浴びる高松ということで、全国から集まり視察見学を兼ねての開催かと思います。各自治体の組長さんたちも参加されるということで、本気で中心市街地活性化に取り組む自治体間の連携が促進されることは非常に良いことだと思います。

特に地方の智恵が求められている事業だからこそ、地方同士での連携は重要です。同じ失敗はしないように、同じ成功は共有するように、共に成長していくサイクルが生まれればと思います。

また地方での事業を基礎として本来は、活性化プログラムや支援方法とかが策定されてヒトだけに依存しない、システム化の動きが出てくることに期待したいところです。NMSCやIDA、ATCMなど諸外国のエリアマネジメントなどはそのような動きが20年くらい継続的に行われることで各種活性化プログラムなどの体系化がなされていますので。

■中活計画認定都市が集合　来月12日「サミット」

また、財団法人都市文化振興財団が中心市街地活性化ハンドブックを発行しました。国土交通省系の財団ですが、コンパクトシティに向けた取り組みなどを紹介しているようです。（「中心市街地活性化ハンドブック」財団法人都市文化振興財団）

国交省系ではまちなか再生全国支援センターが諸外国のケースを含めて様々なハンドブックを発行してきました。ぜひお読みになられたことがない方はこちらもどうぞ。

また経産省でも中活ハンドブックは発行されています。これはオンラインで配布されていますので、ご利用になられたことがない方はどうぞ。

■中心市街地活性化ハンドブック(経産省版)

それにしても様々なところからたくさんのハンドブックが発行されていますが、このあたりアーカイブとかにしてくれると助かるんですが、なかなか進まないですね。ほとんど中身もあまり違わないものばかりで、参考になるような事例ばかりのようなものが多いのですが。
何より冊子であることが多いので、配布後には分からなくなってしまうので。時系列で一括ダウンロード販売とかしてくれると今後に役立つと思います。 ]]> シネコン、ついに閉鎖・再編の時代へ (No.625) 2010-02-27T04:34:08Z 2007-12-13T00:31:13+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488519 シネマコンプレックスがついに閉鎖、再編の時代に入った。 日本では1993年のシネコン第一号スタートから実に、14年目の今年、ワーナーマイカル岸和田がついに閉鎖を決定しました。 日本におけるシネコンビジネスの発展過程に関しては、過去に以下のエントリーでまとめていま... 商店街活性化 日本では1993年のシネコン第一号スタートから実に、14年目の今年、ワーナーマイカル岸和田がついに閉鎖を決定しました。

日本におけるシネコンビジネスの発展過程に関しては、過去に以下のエントリーでまとめています。

<過去エントリー>
■中心市街地へのシネコン誘致活動 (No.597)

シネコンが発展するに従い、伝統的な中心市街地の映画館は廃止に追い込まれてきました。シネコンはファシリティーも優れていて、座席指定、複数のスクリーンで好きな映画を見られるということで商店街の映画館よりも優位性を持っていました。

しかしシネコンが増加するに従い、シネコン同士の競争が激化したのも事実です。特にSC併設型シネコンが一般化した昨今、SCの数だけシネコンが増加するといっても過言ではない状況です。買い物ならまだしも、映画をみる回数は限られており、客の争奪戦となっていた業態です。
従来は集客の要としてSCにおいても重要なポジションを持っているシネコンですが、今後はより地域で再編させられることになるかと思います。

近年流通系企業は再編されており、同一地域に複数の店舗を抱えている場合には、優先順位をつけて適宜閉鎖してシネコンとしての収益性を保つことを優先することも考えられているでしょう。また集客力の点でも優先される店舗にのみ併設するようになるかと思います。

このような実例としては、石巻市のケースがあります。石巻の場合には駅前のさくら野というスーパーに入っていたワーナーマイカルが、近隣にできた新たなSC・イオン石巻ショッピングセンター内に移転してしまいました。閉鎖ということではないですが、事実上駅前のワーナーマイカルは閉鎖され、郊外のイオンに移転したわけです。

このように同一地域内でもSCが適宜、再編していくことは今後より加速していくことが予想できます。シネコンも再編の時代。適正な規模と数へと調整されていくわけです。

<参考資料>
■国内初、シネコン閉館へ
■厳しい冬の時代、シネコン閉館に現実味？
]]> 老朽化公団住宅の閉鎖-まちのクロージング- (No.624) 2010-02-27T04:34:08Z 2007-12-11T07:54:10+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488518 さて数日前に都市再生機構が、老朽化が進んだ賃貸住宅を段階的に閉鎖していくという記事が出ました。 基本的に都市再生機構は77万戸を現在管理していて、そのうち15万戸となれば全体の25%以上に上ります。これまでは立て替えなどを推進してきたようですが、費用負担が重すぎ... 地域再生
基本的に都市再生機構は77万戸を現在管理していて、そのうち15万戸となれば全体の25%以上に上ります。これまでは立て替えなどを推進してきたようですが、費用負担が重すぎると言うことで一等地以外(つまりは儲からないエリア)に関してはクロージングしていくことを決定したようです。

元々高度経済成長時に、首都圏に大量に地方から就職してきた団塊の世代向けの住宅供給を目的に次々と建てられていった団地も、既に老朽化が進んでいます。それらを閉鎖して、転売して都市再生機構の負債返済などに当てられるとのこと。

閉鎖する団地の住民には他の段位へ引っ越しを求めるとのことで、その資金などを既に08年の概算請求で国交省は400億円を積んでいるとのことです。

団塊の世代の多くが住んでいる、首都圏では今後高齢者人口が爆発的に伸びていくことになります。公営住宅の役割も、設備に求めにれる要素も大きく変化していくことになります。
居住者の高齢化や施設の老朽化は首都圏以外の一定の規模の都市圏では発生していきます。ですので、都市再生機構のみならず他の地域の公営住宅団体も同様の問題を抱えることになると考えられます。

今回の中心市街地活性化事業では、定住人口の増加が施策の一つとなっていますが、地方都市ではこのような団地の閉鎖政策と足並みをそろえて、市街地周辺への移住を促進するなどを検討するのも有効な方法だと感じます。
保証金問題などだけの後ろ向きなクロージングだけではなく、将来に向けて発展的なクロージングのあり方を検討する必要があろうかと思います。

■賃貸住宅１５万戸を段階的に閉鎖、都市再生機構が方針 ]]> 空き店舗への定期借地権取引活用の残された課題 (No.623) 2010-02-27T04:34:08Z 2007-12-10T22:57:53+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488516 経産省がまちづくり会社が空き店舗の複数借り上げ計画を提示しました。 長らく取り組まれている空き店舗対策事業ですが、目立った成果が出てこないのも事実です。これまではチャレンジショップ事業の延長で、空き店舗の家賃を一部補助金で支援して新規店舗出店を支援してき... 商店街活性化
長らく取り組まれている空き店舗対策事業ですが、目立った成果が出てこないのも事実です。これまではチャレンジショップ事業の延長で、空き店舗の家賃を一部補助金で支援して新規店舗出店を支援してきた経緯があります。しかしながらその事業が目立った成果を上げていないのはご存じの通りです。

空き店舗が空き店舗のまま放置される背景には、私は2つの問題が絡んでいると思っています。1つは、空き店舗そのものの不動産流動性が低いことです。つまり空き店舗物件の所有者が、積極的に物件を売買したがらないことにあります。それは商店主の心理的な問題と財政的な安定性の2つに起因していると言えます。元々自分が創業した、もしくは代々相続してきた土地を気安く他人に売買はできないという想い。さらに空き店舗にしてもその固定資産税などを支払っておけるだけの財政的余力がある、という2つの条件が重なり、そのまま商売はしないが物件を放置しておくという状況が生まれます。
そこで経産省は、不動産の所有は地権者にとどめたまま、定期借地権制度を用いて新たな活用方法を探る手法を積極的に推進するようです。複数の空き店舗をまちづくり会社がまとまって定期借地権で一定期間の使用権を取得した上で、再開発や新たな借り手を生み出すということです。
地権者は所有をしたまま、活用されるので先のような心理的な障壁は取り除かれるということと言われます。元々丸亀の再開発なども同じ手法で所有者の心理的なハードルを乗り越えています。

しかしこれだけではまだ残された問題があります。
2つ目は、該当する不動産を借りた際の収益率の低さです。一般的にシャッター通りになっているようなエリアに新規店舗を出店しても、十分な家賃を支払えるだけのビジネスモデルを確立することは非常に困難です。
さらに国などが先の定期借地権などを推進して取得した土地の権利料をまかなうのに十分に価格設定がされることになり、それなりのボリュームが求められます。もしくはその一部を補助金などでまかなうとすれば、収益性の低いビジネスが集まる一方、支援後の自立性が実現されなくなります。

空き店舗事業は不用意に実施すると、市場の適正価格を無作為に高止まりさせてしまう原因になるとも言えます。先の説明のように財政的に余裕のある地権者は有る一定の価格以上を求める"欲"がある場合が多く、借地権とはいえそれなりの価格になることがあります。それをまかなうのに十分な家賃はさらに高くなり、、、というビジネス面での問題があるのです。

この制度ではこれまでできなかった空き店舗物件を取得し、再開発などを行うところまでは可能になるように思います。しかし、その先の持続可能なビジネス環境の実現のためには、非常に大きな課題があります。

これまでの空き店舗対策もこの点が結局は課題で、色々と空き店舗取得して改装したり、魅力的な店舗を入れても経営的な課題で頓挫することが多くありました。

今回計画されている経産省の空き店舗対策事業でもどのように持続可能な事業経営に取り組むのか、それがもう1つの残された課題だと思います。 ]]> イオンとドンキが中心市街地をターゲットに　(No.622) 2010-02-27T04:34:07Z 2007-12-07T09:28:43+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488515 週間ダイヤモンドによると、イオンモールとドンキホーテとが合同で市街地出店を今後加速させていく可能性が高まっているようです。 既に11月30日をもって施行された改正・都市計画法によって非商業地区など郊外エリアへの1万平米以上出店などが規制されることになりました。... 商店街活性化
既に11月30日をもって施行された改正・都市計画法によって非商業地区など郊外エリアへの1万平米以上出店などが規制されることになりました。それに応じて中小店舗モデルをイオンなども開発して出店を計画していますが、従来からのジャスコ+専門店+シネコン+大型駐車場と定型パターンが使えず、悩んでいたとのことです。

そこで浮かび上がったのが、大都市市街地中心に展開してきたドンキホーテとの提携して出店するパターンだったようです。既にイオンモール千葉ニュータウン店にはイオンに隣接してドンキが出店しています。

特にドンキホーテ側も、六本木でのジェットコースター騒動に代表されるように、深夜営業業態のため近隣地域への影響などから新規出店の際には反対が強く単独出店のスピードが遅くなっていたようです。それに対してイオンは先のように新たな中核業態がほしいということで、双方のメリットが合致して今後について検討することとなったようです。

まだ具体的な直近の出店計画はないようですが、今後先の千葉の店舗などの次第によっては他の地域への市街地出店モデルになるのかもしれません。中規模店舗でも大量の商品を深夜まで買い物できるドンキホーテと生鮮などを取り扱うイオン。さらに以前買収劇を繰り広げたオリジン弁当も市街地に常にオープンしていれば、かなり便利で時間をつぶせるような業態となるかもしれません。

一方中心市街地では定住人口増加などを推進している昨今、このような業態の組み合わせは周辺環境への影響も大きいので、市街地無いでも出店エリアは繁華街などの比較的夜に動きのあるエリアに誘導するなど考えないといけませんね。このように市場はどんどん変化しているので、基本計画なども新たな出店パターンなどに常に対応していかなくてはならないですし、こういう動きを常に本部もウォッチして各地のマネジャークラスの方々と検討を進めていく必要があるように思います。

さすがに自分の住むビルの下やとなりにドンキホーテが来るとなれば、引っ越そうかと思わされますからね。

<参考WEB>
■昨日の敵は今日の友!? 相乗効果狙うイオンとドンキ
■ドン・キホーテ (企業) ]]> 地図でみる、最新・中心市街地活性化認定都市　(No.621) 2010-02-27T04:34:07Z 2007-12-06T07:27:21+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488513 11/30付けで新たに５都市の中心市街地活性化基本計画が認定をうけました。これで合計２３都市が認定を受けたことになります。 これまでの認定都市と時系列でまとめると以下のようになります。 ■07/02/08認定 　青森市、富山市 ■07/05/28認定 　久慈市、金沢市、岐阜市、... 中心市街地活性化
これまでの認定都市と時系列でまとめると以下のようになります。

■07/02/08認定
　青森市、富山市
■07/05/28認定
　久慈市、金沢市、岐阜市、府中市、山口市、高松市、熊本市、八代市、豊後高田市、長野市、宮崎市
■07/08/27認定
　帯広市、砂川市、千葉市、浜松市、和歌山市
■07/11/30認定
　三沢市、高岡市、福井市、越前市、鳥取市

googleマップでまとめると、下図のようになります。（認定日付順番でマークの色を変えています）
地図を見ると分かるのですが、西日本の認定数が多くなっています。また北陸地区が意外と集中地区であることが分かる一方で、東北地区では青森県こそ認定地域が2都市ありますが、その他の県では認定都市が1都市もありません。その他1都道府県に2カ所の認定地域があるのは、熊本県、富山県となっています。
また改正前には認定を受けていた5大都市圏中心都市の認定がありません。

どれの基本計画もある程度マニュアルに沿って定型化されているので読みやすいですが、コンパクトシティをコンセプト。①来街人者数、②定住人口、③年間小売販売額などの軸から数値目標を設定。これまでの原因として、①に関しては来街者数減少はモータリゼーションと駐車場不足や魅力を訴えるマーケティング不足。②に関しては、中心市街地の地価高止まりで面積の広い住居を確保しにくいから。③イオン系モールの建設による相対的な優位性喪失。などが大体含まれているものです。

11/30から改正都市計画法も施行され、いよいよまちづくり三法改正のフルスペック体制となりました。これからこれら都市の成果がどのように現れていくか、またさらにどのような地域が認定されていくのかというのに注目です。

個人的にはコンパクトシティへの対応策の都市間比較なども必要になってくると感じます。同じアプローチや事業でもロケーションによって進め方も成果も変わってくるでしょうから。出来れば、これら認定都市から月報みたいなものが提出されると、認定地域間でどのようなことが行われているのか効果的に情報交換できるように思うんですがね。また数値目標の進捗確認などにも生きると思います。適度に細かくマネジメントしていかないと、一年間単位とかになってしまうと進捗の遅れとかが表面化するのが遅すぎてしまいますからね。メモ程度でも月報、もしくは四半期に１つでも簡単なレポート出して欲しいと感じます。
せっかく本部も統合され、８つの地域担当担当官も設定されるということなので、そのようなプロジェクト管理と透明性を持つと国民からも支持されると思うのですが。莫大な投資をこれら認定都市に行うわけですからね。


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]]> 公的地方再生ファンド続々 (No.620) 2010-02-27T04:34:07Z 2007-12-05T06:39:03+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488512 中小機構が推進している、地域中小企業応援ファンドに新たに２件採択されました。 １．いわて希望ファンド（岩手県） 　　ファンド総額：50億円（うち中小機構貸付決定額　40億円） ２．わかやま中小企業元気ファンド（和歌山県） 　　ファンド総額：80億円（うち中小機構... 地域再生
１．いわて希望ファンド（岩手県）
　　ファンド総額：50億円（うち中小機構貸付決定額　40億円）

２．わかやま中小企業元気ファンド（和歌山県）
　　ファンド総額：80億円（うち中小機構貸付決定額　64億円）

となっています。今年度からスタートした本ファンド事業も”19ファンド（ファンド総額1,205.5億円、うち機構貸付決定額964.4億円）”となったようです。実にこれら地方再生ファンド総額の8割を中小機構が貸付けているということになります。

■地域中小企業応援ファンド
■地域中小企業応援ファンドのスキーム（ＰＤＦファイル）

基本的に東京に一極集中して高度化しているファンド機能、経営支援機能を地方にも広げるために、スタートアップ応援型、チャレンジ企業応援型という２つの成長ステージに切り分けて支援を行うことを目的としています。前者はシーズマネーと呼ばれるような種の段階でベンチャー企業などが必要とする資金、後者はメザニンファイナンスなどと呼ばれる株式公開前の成長段階に必要とする資金と呼ばれます。ステージ別での支援というのは90年代の米国ベンチャーファンドなどでも一般的に言われてきた区分で、必要な資金の性質が異なると言われてきたものです。本来は性質が異なり、資金拠出側のインセンティヴが異なる（前者はリスクが高く資金とともにそれ以外の営業支援などが必要、後者はまとまった資金が必要かつ公開によって比較的キャピタルゲインを狙える）ので、別のファンドが対象としている場合もあるのですが、日本では層が薄いのでどちらも、ということになったのでしょう。

ただし基本的に「運用益」での助成制度を目指しています。その貸付金はあくまで無利子貸し付けを都道府県を間に入れて行い、その資金運用益（国債や県債などで運用し、1.9%程度などの運用利率を目指している）だけで支援をします。そのため、1000億円程度のファンド規模になっても、毎年の支援資金総額は多く見積もっても20億円程度でしょうか。

さて今回採択が決定した、いわて希望ファンドに注目すると、

■地域経済浮揚目指し「いわて希望ファンド」運営へ－年9,000万円助成

同機構が40億円、岩手県と北日本銀行（盛岡市中央通1）がそれぞれ5億円、計50億円を無利子でファンドに貸し付け、これを元手に国債や県債などの運用益を基金とし、新規創業や中小企業の事業転換、中心市街地活性化に関わる事業、さらに（中小企業などを支援する）支援機関による支援事業に助成される。予定としては毎年9,000万円の運用益を助成金に充てるという。

こちらも先の説明のスキームに則り運用益9000万円で助成制度を整備するとのことです。

この地方再生ファンドをみると、良くも悪しくも公的資金を”貸付”しているだけに慎重なスキームとなっていますね。このスキームであればよっぽどのコトがない限り（国債や都道府県債などがデフォルトになるとか）、貸し付けたお金はほぼ中小機構に戻ってくると思います。もちろん貸し付けなので戻さなくてはならないのですが。出資でないところも慎重なところです。

今後１０年程度継続される予定の本事業ですが、どのような成果を上げるのか、気になるところです。中活などにも支援の目が向けられているようで、先の創業支援とのバランスなどはわかりにくいところですが、ひとまずいろいろな資金を地方に回そうとしている一環でしょうね。
ただ本格的な創業を考えると、1億や2億程度の助成はないよりはあったほうがまし程度。１件に拠出してもすぐに枯渇してしまうような資金規模ではあります。そのあたりどれだけの実効性が生まれてくるのか気になるところですね。

それでもこのファンドから助成を受けたことがお墨付きとなってお金が集まればいいのですが。それでも事業主にとってはリスクマネーの融資とかになってしまうことを思うと、やはりなかなかアメリカなどのファンドシステムとは異なるように気がしてならないですね。


]]> 地域活性化統合本部による一体的事業 (No.617) 2010-02-27T04:34:06Z 2007-12-01T14:24:27+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488510 これまで内閣官房には、いわゆる地方の活性化のために都市再生本部、構造改革特別区域推進本部、地域再生本部及び中心市街地活性化本部が分散して設置されてきました。 それが今年10月をもって統合され、各種事業も省庁横断で実施していくための体制整備が進めてられてきまし... 地域再生 それが今年10月をもって統合され、各種事業も省庁横断で実施していくための体制整備が進めてられてきました。

30日付けでその具体策として、来年度から「地方の元気再生事業」を実施することを決定したとのことです。
地方再生戦略といっていますが、基本的には地方都市中心部はコンパクトシティ、農産漁村は農林水産業などの地場産業再生、界集落は医療交通の生活維持、という3つのパターンに分けて支援を行う方針です。つまりは、これまで各活性化本部などが考え来た事業を一つにまとめ上げた、といった感じでしょうか。

予算規模は、1案件5000万円程度で、3年間で100億円。3年間で件数にして200件程度が支援対象事業になるようです。
経産省系の戦略補助金同様に、外部委員会にて審査して決定すること。提出資格は、地域住民、企業、NPOなどとなっています。

個人的には、まぁ新規事業立ち上げなどをターゲットにして進めている人たちにはある程度プラスになるかもしれません。が、3年間で200件ということなので、かなり幅広いところで実施可能な事業かと思われます。一応、都道府県ごとに1～2件程度選定して支援する内容とのことです。総務大臣のご意向とのことなので、ある程度地方自治体の役割が大きくなるのでしょうか。

また事業実施に目を向けると最近の事業のなのでPDCAサイクルなどを意識しているかと思うのですが、今年のモデル事業(http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/siryou/pdf/h19modelkettei.pdf)を見る限り、あまり斬新な感じがしませんね。私の専門は特に地方都市の商業エリアのマネジメントですので他の事業は分からないのですが、正直市街地活性化に結びつくロジックがあまりよく分からないものも含まれています。また成果目標もかなり活性化指標として弱い印象です。

どちらにしても、中心市街地支援などを絞り込んで重点支援に切り替える施策を展開している最中、また別途国の支援メニューが増加していくのも少なからずダブルスタンダードな印象を受けます。どちらもコンパクトシティモデルが中心市街地では採用要件になっていますので、棲み分けはないのか気になるところです。おそらくは認定地域以外の市街地活性化事業が採用される気もします。

どちらにしても、事業メニューこそ増えるものの補助金関連の対象になっている地域の事業に新鮮味を感じるところがいまいち少ない気がする今日この頃です。逆に民間ベースで市街地対象事業を発展させているケースや、過去に支援受けていてすでに離陸しているケースなどの方が非常に興味深いものが多いですね。興味深い事業と成果が現れるのに期待です。

■省庁横断で地方支援も　政府「元気再生事業」を決定
 ]]> 商店街事業の管理・運営-マーケティング手法よりもプロジェクトマネジメントの必要性- (No.585) 2010-02-27T04:34:06Z 2007-04-28T14:10:45+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488508 さて最初にはニュースソースからの話題ですが、０６年国土交通白書に地域活性化の成功例を集約しているそうです。ただここに載っているのは観光系事業中心なので全体としてどういう分類のものが取り扱われているのはちょっとわからないですね。ただ観光カリスマ系の話題が多... 商店街活性化
■地域活性化の成功例を集約　０６年度の国土交通白書

さて、先日とある自治体と商店街方向けの人材育成プログラムでどういったマーケティングのフレームを教えるのが良いのか、という話になりました。ただここで考えるのは、商店街自体がまず第一としてマーケティングを中心としてアドバイスが必要なのかどうかという点です。
市場分析のフレームワークを教えても、それを駆使する機会が非常に限られます。一般企業の場合には、より収益性が高く、なおかつ規模の大きな事業を目指して事業を巧みに変えていくのが一般的です。ただ商店街の多くはまず業種・業態を大きく変えることは非常に難しい点で、日常的に今の商売が儲からないからすぐに違う業態に変えるといったことは現実的ではありません。なので分析手法を身につけたとしても、急には利用できない場合が多くあります。何より、各商売の中身には詳しくとも経営的な手法には疎い場合が多い商店街に、限られた講習会の時間で無理矢理複雑な分析手法を教え込もうとしても意味がないと私は思います。

それでは何が必要なのか。自分が関わった事業の限りでは、恐らく一番必要なのは「やろう」と決めたことを「やれって実績にする」ところまでを繋ぐプロジェクトマネジメントに関する点かと思います。早稲田でも、その他の関わってきた地域などに関してもそのプロジェクトを進めるための方法でしっかりとできる人がいるところが物事前に進むモノだと思います。

ガントチャートなどのプロセス管理までは必要なくとも、コストと共に工数設計などをして、どの必要業務がどれだけ進んでいて、どこがボトルネックとなっているのか。などそういったプロジェクトをちゃんと前に進めるという手法は、イベント開催一つをとってもすぐに活用できるものだったりします。その他の事業でも同様です。インターネットの活用も、物品販売やマーケティング分析などよりも、情報共有や交換、意志決定などに内部的に利用するほうがすぐに威力を発揮します。

その意味では、マーケティング手法とかより先に私はちゃんとやるべきことをやって進めていくためのプロジェクトマネジメントの手法を学ぶことから始めるのも一つではないかな、と思います。 ]]> 高収益の地方中堅スーパーの戦略　(No.585) 2010-02-27T04:34:06Z 2007-04-22T23:03:10+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2007:drecom_kino3.3488507 一般的に小売店の収益性は低く、大規模競争に持ち込まれると一気に中小規模の店舗は衰退するという基本的なモデルがあります。 先日日経ビジネスを見ていたところ、「食品におけるSPAモデルで躍進。」という記事で、スーパー・ヤマザワ(http://www.yamazawa.co.jp/)が紹介さ... 商店街活性化
先日日経ビジネスを見ていたところ、「食品におけるSPAモデルで躍進。」という記事で、スーパー・ヤマザワ(http://www.yamazawa.co.jp/)が紹介されていました。

SPAモデルとは「Speciality store retailer of Private label Apparel」の略語。一般的にユニクロなどのようにアパレル企業で製造から販売までを垂直統合型でサプライチェーンを管理しているモデルを指します。友人が大学院で研究していたので、ちょいちょい話を聞きましたが、SPAには大きく2つの効果があります。

1つ目は垂直統合による、各工程間取引が内部化されることでのコスト圧縮効果です。製造・卸・販売などが全て分割されていると、各レイヤーでマージンをとろうとするため、全体としては価格上昇させないと末端の販売では利益を出せなくなってしまう。しかし全てを統合していると全体でマージンを計算すれば良いため、余計なコスト高を防ぐことができるという効果です。

2つ目は、流行などへの即応力だそうです。アパレルは従来は今期の流行予測を自ら立てて、製品開発して市場投入するとあとは賭けみたいなところがあったそうです。しかしSPAモデルでは製造と販売までが統合化され、情報の流れが確保されているため、そのシーズンの頭にいくつかの製品を投入し、最も売り上げの良いモノを一気生産して、店舗にシーズン内に納入することが可能になった。よって、ビジネスの確実性が高まるという効果です。

このようにSPAモデルには2つの効果がありますが、私が見るにはヤマザワのモデルには1点目の効果はありますが、2点目のアパレル業界特有の特徴はあまりスーパーのデイリー品には見られません。従って、一般的にPB戦略を徹底的に推進したところに効果があると理解した方が良さそうです。

とはいえPBの魅力を高めることには成功しているようで、結果として「粗利益率　28.7%(06年3月期)」を実現していることは一般的な中堅スーパーチェーンでは非常に高い水準と言えます。
ですので、正確により学ぶ必要があろうかと思います。PB戦略の中身をよりつっこんで読み解きたいと感じます。中々中堅スーパーなどのPBは大企業のPBのようにブランド性を確立することが難しく、味などの面でも問題が多くあります。このあたりをどう解決してきたのか、単に買収するということだけでは難しい点です。

欧州などでも製造への垂直統合を持って維持されている専門店などは以前からよく日本の単なる仲介業に近い小売店と比較されてきました。しかしどのようなプロセスで実現できるのか、という点については中々、国内モデルでは整理されたケースが見られません。

高収益体質の業態をいかに作るか。単に高付加価値商品の取り扱いとかではなく、実際問題としてどう実現するのかという点に着目して小売店の改善方法を探る必要がありますね。 ]]>